Qué Saber Sobre la Diligencia Debida de Terrenos en Colombia
El sector inmobiliario es un espacio atractivo y lucrativo para los inversores que consideran a Colombia. Y saber cómo realizar una debida diligencia adecuada a nivel local puede garantizar una experiencia segura y productiva.
En esta guía, cubriremos lo esencial de la diligencia debida de terrenos, procedimientos de investigación fundamentales que protegen las inversiones inmobiliarias.
¿Qué es la diligencia debida de terrenos?
La diligencia debida de terrenos, también conocida como debida diligencia de tierras, se refiere al proceso de investigar un terreno que se va a comprar para garantizar una transacción legal y sin inconvenientes.
La diligencia debida de terrenos generalmente implica visitar el sitio del terreno o propiedad en cuestión para confirmar sus cualidades físicas, como el tamaño, los límites, los puntos de acceso y el estado. La idea es garantizar que estas cualidades estén alineadas con las anunciadas (y que se adquirirán contractualmente).
Relación con la diligencia debida inmobiliaria
La diligencia debida de terrenos puede mezclarse con la diligencia debida inmobiliaria, ya que inspeccionar las propiedades físicas de un inmueble no es la única preocupación para un comprador potencial. Los inversores también deben asegurarse de que el título de propiedad esté libre de gravámenes y que el espacio esté debidamente zonificado para las actividades residenciales o comerciales propuestas. Además, deben investigar el historial de compra y venta de una propiedad, prestando atención a transacciones sospechosas.
El contexto colombiano
Para disfrutar de una transacción inmobiliaria segura y exitosa en Colombia, los inversores deben estar al tanto de los riesgos comunes que presenta el contexto del país.
Si bien las transacciones verificadas (para las cuales se ha realizado la debida diligencia adecuada) pueden resultar en compras y ventas sin problemas, otras pueden no ser recomendables. Las transacciones inmobiliarias en Colombia pueden presentar documentos incompletos o superpuestos, reclamaciones impugnadas y, en el peor de los casos, la intervención de actores malintencionados, como organizaciones ilegales.
Las adquisiciones de tierras rurales pueden ser especialmente complicadas, ya que los títulos suelen ser irregulares o inexistentes. Al mismo tiempo, las inversiones en agricultura y agrotecnología en Colombia son particularmente atractivas, y estas inversiones a menudo implican la adquisición de tierras rurales. Es especialmente importante que los inversores en este sector practiquen una diligencia debida de terrenos exhaustiva en cada paso.
Consejos para realizar la diligencia debida de terrenos en Colombia
Una debida diligencia exhaustiva puede ser ardua, pero las recompensas superan con creces los riesgos, que pueden ir desde una inversión fallida hasta la incautación de la propiedad. Antes de comprar terrenos u otros tipos de bienes inmuebles en Colombia:
- Realice un levantamiento topográfico y/o una inspección del edificio: Contrate a un topógrafo profesional para que realice una evaluación en el sitio del terreno o edificio que se va a comprar y detalle su estado actual, tamaño y otros aspectos clave, como los puntos de acceso y los límites físicos. Si está comprando un edificio, haga que un inspector verifique si hay signos de daños, como plagas, filtraciones y moho.
- Haga una búsqueda de título: Una búsqueda de título revelará el estado e historial de una propiedad, destacando posibles alertas como embargos, disputas legales y gravámenes. Los inversores o sus asesores externos pueden realizar una búsqueda de título en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos en Colombia.
- Inspeccione la documentación: Después de realizar una búsqueda de título, revise la información para obtener detalles como el propietario legal actual, el historial de propiedad y las alertas mencionadas (embargos, disputas legales y gravámenes).
- Busque inconsistencias como documentación incompleta o errónea, información sobre procedimientos legales activos o pasados y descripciones físicas de la propiedad que no coincidan con el tamaño, los límites o las condiciones del inmueble según el levantamiento topográfico. Proceda con cautela si su revisión de documentación revela elementos desfavorables; las consecuencias podrían ser desastrosas para su inversión.
- Esté atento a estafas inmobiliarias: Tenga cuidado con propiedades que tengan múltiples títulos superpuestos, documentos falsificados, vendedores no autorizados e información no revelada (por ejemplo, un vendedor podría no mencionar un gravamen, pero una búsqueda de título adecuadamente realizada lo pondrá en evidencia).
- Investigue la zonificación: Las leyes de planificación urbana en Colombia estipulan cómo se pueden usar los bienes inmuebles. Al realizar la debida diligencia, asegúrese de que la propiedad esté correctamente zonificada para el uso previsto. Esto implica investigar posibles regulaciones ambientales que puedan limitar ciertos tipos de actividades o desarrollos, regulaciones de altura y densidad (en el caso de propiedades urbanas) y otras políticas que limiten el uso de la tierra.
- Considere las preocupaciones ambientales: Los inversores en las industrias agrícolas o extractivas deberán realizar sus procedimientos de diligencia debida con especial atención a las leyes ambientales de Colombia que rigen el uso de la tierra. Estas leyes incluyen regulaciones que una operación deberá seguir para reducir los impactos ambientales negativos y, en algunos casos, mitigar las violaciones de derechos humanos.
- Obtenga asesoramiento local: Los expertos legales y de inversión locales pueden ayudarle a inspeccionar la documentación de títulos con un ojo atento a detalles que usted podría pasar por alto pero que implican alertas importantes. Además, los locales tienen un mejor manejo de los matices colombianos y pueden estar al tanto de información y señales culturales que un extranjero no percibiría. Finalmente, los expertos pueden ayudarle a navegar las leyes locales de zonificación, planificación urbana y medio ambiente que podrían afectar sus planes para la propiedad a adquirir.
Asegure su inversión con ayuda profesional
Comprar una propiedad en un país extranjero es un proceso complejo, pero no imposible.
Puede disfrutar de una experiencia segura y lucrativa trabajando con un experto en inversiones de LaGrande Global, quien puede guiarle a través de los procesos de diligencia debida. LaGrande Global ofrece evaluaciones rigurosas de riesgos e investigaciones exhaustivas que aseguran que su inversión sea segura y cumpla con las normativas.